熱くて脱水症状になりそうな日が続く7月ですが、明日から8月になって猛暑に拍車がかかりそうです。夏風邪は一度ひいたらやっかいなので気を付けるようにしてますが、今年は今のところ体調不良にはなってません。

7月は例年と比べても厳しい市場となったようで、当社でも市況分析としてはなかなかシビアな感触を受けています。業界トレンド的にも希望賃料の2極化が起きたり、売買賃貸ともに消極的な市況が続く中、不動産投資は活況なようですが、この賃貸需要(賃金変動)と投資物件への期待感(地下変動)は、実際のところどうも逆行したトレンドにあるようで、現実乖離の臨界点を感じさせるような不穏な気配を感じます。

不動産の販売価格(価値)は土地の値段、上物の材料費、設計及び建築費、販促費、デベロッパーの利益を含んで売却されます。中古の場合の販売価格(資産価値)は、下取り価格と販売価格に差をつけて、仕入れ業者の販促費と利益を乗せて販売しています。そして、賃貸で実際稼働する賃料の一年分から逆算して、適度な利回りを逆算し、再販価格を決めています。もちろんローンの残価がありすぎる場合は、売却金額をどうしてもその残価と同額で設定せねばならず、その残価があまりにも高すぎる場合は、購入希望者にとっての値ごろ感が出せないため、売却が困難です。

ですので実際に高額賃料をキープできる物件は、いつでも売り買いできるでしょうし、高額賃料を設定できない物件は、そのローン残を適正価格まで減らしたうえで、ローン残内の価格で魅力的な利回りを謳える賃料設定ができれば、初めて市場でもテーブルに乗り始めるということです。つまり賃貸仲介業とは、不動産の資産価値を決めている業者と言っても過言ではありません。

賃貸仲介業とは、不動産という一連の流通の中にいて、所有不動産という資産をいかに有効活用していくかという課題の最前線にいる業態です。これまでは特に軽んじられっる傾向にある業態でした。その理由はデベロッパーにしてみれば、売ってしまった物件の価値が実際にいくらになってしまっても、それに責任は負いませんし、物件の管理会社も、実勢価格の様子を見ながら値決めするくらいしかできませんでしたが、それでも、入居者がいたからだったんだと思います。

人口増減、市場飽和、所得格差、そんなことを真正面から受けて立つ場所に賃貸仲介業者がいます。デベロッパーも管理会社も、最も賃料の最適値を肌で感じている仲介業者に賃料設定の相談をしたりします。そしてこれは少なからず中古マンション販売市場の実勢価格を左右していますし、今後は一層現場の景況感は直に流通市場に影響を与えていくことになると思います。

そういう場所にいながら仲介業者は自分たちの本質的な価値をあまりよくわかっていませんし、お恥ずかしい話ですがもちろん僕もその一人でした。 それは、自分たちが単なるサービス業だと、片面からしか捉えることができない人があまりにも多すぎた、からだと思います。大きな不動産会社があれば、優秀な人ほどより高額な予算がつくプロジェクトを任されるでしょう。もちろんプロパティマネジメントと呼ばれる賃貸管理も莫大な収益を動かす場所にいます。

ところが賃貸仲介は仲介手数料ベースの仕事でしかありません。そして仲介手数料は売り切りです。一度もらったらそれでおしまいです。もちろんリピート顧客がいれば再度手数料を頂戴できるチャンスはありますが、良い仲介サービスによって良い賃貸物件を紹介するほど、お客様は気に入って動こうとしないでしょうから、再度手数料を頂戴するチャンスは訪れにくくなるビジネスです。

何よりアクイジション(用地取得)、デベロップメント(造成・開発)、アセット及びプロパティマネジメント(資産運用代行)などと比べ、非常に低単価で産業規模で見ても小さなビジネスです。つまり仲介業とは、同じ不動産業界内でも優秀な人が比較的集まりにくい業種と言えるかもしれません。

しかし今サービス業は先進国の中でもとても注目を集めているビジネスだと僕は考えています。なぜならエネルギー事業、機器開発、製造業、工業など大型産業では、どんどん優秀なエンジニアやサイエンティストによって最新の科学技術が生み出され、100年ちょっとの間に人への依存度が縮小され続けました。そして最後に優秀な人による介入から生きのびたのが科学技術の導入が難しいサービス業だと思うんです。ものすごく分かり易く言うと、そのうち中小企業のほとんどがサービス業になっちゃうかもしれないってことです。(勝手な憶測ですよw)

そんな時に旧態依然とした考え方でいたとしても、仮にサービス業界を科学技術とITが整備し始めてしまったとしたら、人に依存してしまった企業への駆逐は歩を止めてくれないでしょう。でも実のところ、逆に言えば不動産においてはITを駆使することでサービスの中身を格段に向上させることができる伸びシロをまだまだはらんだ業態であるはずだとも思うんです。

と今日は少し小難しい話をしましたが、結構最近頑張ってると伝えたかったです。(笑)まああんまり伝わらないと思いますが、そのうち面白いことがどーんと起きるかもしれませんよ。そろそろ原始時代さながらのサービス業から、ファイナンスとITソリューションによる不動産総合事業へガツンと発展していきたいと思いま~す。

松田

注釈:賃貸仲介は一番大事だよって話と、そっちは任せて次に行きたいよって話だと思ってください^^